Пароль будет отправлен вам на e-mail.

По статистике, тех, кто живет в новостройках и относительно новых квартирах, которым 15-20 лет, всего около четверти населения. Есть такие, кто покупает дома «на земле», в коттеджах, ведь преимущества частных домов перед многоквартирными домами (далее МКД) неоспоримы. Но все мечтают о жилье, которое будет совмещать лучшие характеристики частного домовладения и МКД. Если прибавить к этим качествам комфортного жилья еще и повышенную пожаробезопасность, отличную энергоэффективность, качественную шумоизоляцию, хорошо «дышащие» стройматериалы, не «фонящие» по радиоактивности, и, наконец, экологичные технологии «КАК ДЕРЕВО», да еще с бизнес отделкой «ПОД КЛЮЧ» с долговечностью в 100 – 150 лет, то получится просто сказка наяву! Реально ли воплотить ее в жизнь? Ниже мы расскажем, как это стало возможным в наши дни.

ПРОБЛЕМА ЕСТЬ!

Часть жителей, и довольно значительная, проживает в очень старых домах. Некоторые из этих домов уже давно признаны аварийными, изношенными или близкими к «развалу», построенными зачастую хоз. способом. Эти дома–«дедушки», построенные на заре советской власти и послевоенное время, очень старые, преклонного возраста, достигающие 60-70 лет, а иногда даже и целого века. На тот момент они были временным жильем, общежитиями и на такую долгосрочную перспективу эксплуатации рассчитаны не были, поэтому строились из дерева, иногда из глины с соломой или камышом, иногда из газо-пеноблоков и редко из кирпича. Жилье в таких домах получали от организаций, заводов, фабрик, колхозов и совхозов, так называемое «ведомственное». Вообще, все старые дома являются аварийными, но далеко не все из них признают таковыми, потому что в этом случае, по закону, необходимо срочно расселять жителей, так как эти дома представляют угрозу для жизни.

Так и существуют эти дома-призраки, в которых живет уже несколько поколений наших граждан, зачастую малообеспеченных и социально незащищенных. Как правило, у жителей этих домов свои ожидания:

— «государство обязано предоставить новое жилье (это значит еще 2-3 квартиры, не меньше)»;

— «мы живем на очень дорогой земле, которая стоит много миллионов рублей»;

— «нам нужны квартиры в хороших местах»; — «нам необходима денежная компенсация» и т.д.

Тут возникает столкновение интересов жителей и возможностей властей для их удовлетворения. Государство решает эту проблему «Программой расселения из ветхого и аварийного жилья», где жителям предоставляются помещения или квартиры по метрам, один к одному, т.к. деньги выделяются из расчета существующего жилья и по ценам в среднем 33-35 тысяч рублей за 1 квадратный метр полезной площади (а кто заплатит за общую? А это 20-25%. Да и за 35 тысяч какой застройщик в Сочи захочет продавать свои «золотые» квадратные метры?). Или денежной компенсацией за 10-20 квадратных метров занимаемой площади. И площади зачастую предоставляются на окраине города, с эконом-отделкой. Да и законность строительства домов, в которые расселяют жителей, в Сочи порой под большим вопросом.

Что делать застройщику, если он хочет инвестировать средства в ветхий дом? В основном у таких домов небольшой земельный участок (6-15 соток). Находятся эти дома, как правило, в центральных районах города с обжитой развитой инфраструктурой (с магазинами, детскими садами, школами, больницами и большими деревьями). У таких земельных участков по этой причине очень существенные градостроительные ограничения, в том числе на высотность и уплотненность, благоустройство и автопарковочные места. Да еще деньги на расселение жителей надо выделять, придется покупать квартиры. Возникает дилемма: как решить проблему расселения измученных жителей из разрушающихся домов, но при этом не нанести ущерб хрупкому бюджету?

ПРИМЕР:

В городе Сочи порядка 800 МКД, числящихся в старом жилом фонде. Ежегодно из бюджетов города и края распределяется порядка 100 миллионов рублей на расселение. Значит, по этой программе последний дом будет расселен в лучшем случае через 500 лет, а к этому времени, если мы не освоим Марс, возникнет огромное количество новых ветхих домов, т.е. старение жилого фонда намного опережает его реновацию.

Этот пример можно наложить под копирку практически на любой город. А как дела обстоят в Сочи, вы и сами хорошо знаете. Весьма печально! Что делать?

РЕШЕНИЕ ЕСТЬ!

В каком-то смысле революционное. Но примеры удачной реализации этого решения в России уже есть. Хотя существует большой опыт и в мировой практике: реновация, модернизация, санация и еще много красивых названий, а по сути реконструкция домов (Европа, Израиль, Япония и т.д.). Но везде это носит характер практического облагораживания: наведение красоты, незначительные пристройки в виде балконов, лоджий и парадных, изменение этажности (уменьшение в Германии), в лучшем случае мансардная надстройка. Это не тот вариант, который сегодня предлагает сочинцам «Национальный фонд развития ЖКХ».

Наглядные результаты реализованной ими реконструкции и капитального ремонта МКД можно увидеть, например, в Москве на улице Мишина, где собственники дома №32 организовали ТСЖ и за счет расширения периметра дома надстроили 4 этажа на существующем 4-х этажном кирпичном доме. Реконструкция проводилась 8 лет, себестоимость реконструкции обошлась в 86 000,00 (восемьдесят шесть тысяч) рублей за один квадратный метр. Второй пример: г. Москва, Химкинский бульвар, дом 4. Архитектор Кротов Алексей Владимирович, благодаря своей огромной настойчивости, опыту и высокой компетентности, реализовал проект реконструкции и капитального ремонта 5-и этажной «хрущевки». За счет пристройки по периметру на независимых фундаментах, было надстроено 4 этажа, объем здания увеличился более, чем в два раза. В обоих случаях были применены стандартные строительные технологии монолита с бетонными перекрытиями. Проекты удалось реализовать за счет достаточного пространства придомовой территории для размещения специальной тяжелой техники и приема большегрузного транспорта со строительными материалами и изделиями.

К настоящему времени в России независимо друг от друга действовали отдельные предприятия, разрабатывающие, производящие и развивающие на их основе инновационные строительные технологии и оборудование. «Национальным фондом развития ЖКХ» разработано совмещение этих технологий, и на их основе создан универсальный конструктив всех элементов здания (стены, фундаменты, перекрытия, кровельная система). Универсальная конструкция снижает в два раза номенклатуру и ассортимент материалов и изделий, уменьшается в два раза количество операций, упрощается строительство зданий, уменьшается количество рабочих на строительной площадке и улучшается контроль строительства. Разработана инновационная технология: «Строительство и реконструкция зданий и сооружений технологией сталежелезобетонного монолита по несъемной опалубке, на основе сверхлегких теплоизоляционных пенобетонов».

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТЕХНОЛОГИИ

База – металло-каркас на основе гнутого листового черного металла различной толщины, что позволяет сохранить одинаковые геометрические размеры элементов каркаса дома и, в зависимости от требуемых нагрузок, уменьшать или увеличивать толщину металла. Каркас дома обшивают специальными универсальными строительными листами (УСП), имеющими лучшие характеристики по сравнению с любыми применяемыми в строительстве элементов-листов. Они не колются, но гнутся в любых плоскостях, они крепки (антивандальны), не горят, они теплые, экологичные (в них нет химии), они не набухают от влаги, не пропускают воду (гидрофобны), не радиоактивны, они могут имитировать все, что хотите: кирпич, дерево, камень (не проблема), они долговечны (циклов морозоустойчивости 300) и, наконец, недорогие. Обшитый каркас заполняется изнутри теплоизоляционным бетоном непосредственно на строительной площадке (неавтоклавное производство) на специальном оборудовании, работающем в автоматическом режиме, производительностью до 40 кубических метров в час и доставляющем материал на высоту 100 метров и по горизонтали на 250 метров.

Вся технология работает в стесненных и ограниченных условиях. Достаточно 25 квадратных метров для разворачивания оборудования и всего 3 метра от периметра дома. В обычной машине «Газель» размещается два комплекта оборудования. При строительстве 12 этажного дома не требуется специальной техники и башенного крана.

КАК РЕАЛИЗУЕТСЯ ПРОЕКТ?

При согласии жильцов проводится общее собрание дома. Затем заключаются инвестиционные договоры с каждым собственником, независимо от статуса владения: частная собственность или соцнайм (напомним, что все социальные льготы, которые есть и жильцов помещений по соцнайму, сохраняются в полном объеме). При этом он получает новую квартиру с увеличением площади на 12 квадратных метров в том же доме, по тому же адресу. При реконструкции увеличивается этажность, и жители переезжают на верхние этажи в новые отделанные «под ключ» квартиры, а старый дом сносится под новым. Проводится полная уборка старого жилого фонда. Затем на возведенном каркасе дома достраивается новый дом сверху вниз. При этом выполняются все мероприятия по благоустройству и оборудованию мест для стоянки автомобилей. Кровля нового здания становится эксплуатируемой. На ней оборудуется терраса для выполнения озеленения и прогулочных мест.

При такой реконструкции нет необходимости в маневренном фонде, так как сама реконструкция выполняется одновременно с «Программой расселения из ветхого и аварийного жилья». Не требуется получение новых технических условий на энергоносители, а необходимо только их увеличение. Земельный участок в большинстве случаев уже сформирован. С точки зрения управления и эксплуатации дом, который планово был убыточным, становится новым и доходным. Это очень выгодно управляющим компаниям. Дополнительный интерес возникает и у бизнеса — за счет низкой себестоимости строительства и реконструкции получается необходимая достаточно высокая прибыль (35-40%).

По итогам вышеизложенного, можно сказать, что данная реконструкция в предлагаемом формате выгодна всем: и жителям, и управляющим компаниям, и муниципальному образованию, и бизнесу. Весь проект – российский, полностью соответствующий программе импортозамещения. Он свой, законный, правовой и социальный. Главное в нем – ЛЮДИ и их решение о реконструкции. Люди получают благоустроенное жилье по высшему стандарту качества жизни!

Видео о зарубежном опыте и успешной реализации проекта реконструкции в нашей стране смотрите на нашем YouTube-канале.

После нашей первой публикации о Национальном Фонде ЖКХ в редакцию пришло письмо от взволнованного читателя. Публикуем его без купюр, как и ответ от представителей Фонда.

Госпожа Колмагорцева, прочитал вашу статью «Переселение выживающих — дело самих выживающих» (№5 с.г.). И с ужасом представляю, что будет, если Ваша идея о возведении многоэтажных домов на месте одно- или двухэтажных бараков реализуется. Вы ссылаетесь на успешный опыт других городов в этом деле, но тут Ваши действия напоминают известную поговорку: «Слышал звон, да не знает, о чём он». Чтобы убедиться в этом, Вам стоит съездить в те города и лично удостовериться, что там ландшафт равнинный, пространства много, междомовые промежутки достаточно большие — на месте старых домов действительно можно построить многоэтажный дом. В Сочи же дома стоят тесно, улицы узкие, и о каком многоквартирном доме можно говорить на месте старого барака, стоящего около дороги-тропинки? Даже около барака почти нет стоянок для 5-6 машин, а Вы предлагаете построить дом, жильцы которого заведут 50-100 машин? Где они их будут ставить? Им даже разъехаться не удастся: при 50 машинах движение по этой тропинке будет безостановочное и почти круглосуточное.

Посмотрите на Яндекс: карте дд. 3 и 5 (бывшие бараки) на улице Загородной, жильцы близлежащих домов с ужасом ожидают окончания строительства высотного 22-этажного дома между домами 5/5 и 10 — уже сейчас движение по узкой Загородной затруднено, а что же будет, когда этот дом будет введен в строй? А если ещё, как Вы предлагаете, будут возведены и дома на месте домов-бараков 3, 5?! Мимо них две машины сейчас, когда эти бараки уже необитаемы, разъезжаются с трудом, а что же будет, если на их месте вырастут многоквартирные дома и рядом с подъездами будут стоять машины?!

Детям в этом уголке Сочи сейчас можно играть только на проезжей части улицы, — и Вы можете представить, какие это игры — а что же будет потом? И таких уголков в городе немало. Так что при кажущейся аналогии с другими городами, везде ситуация разная, и решения нужно принимать по каждому ветхому дому индивидуально. Подумайте об этом прежде, чем писать Вашу статью.

С уважением, Оленин Сергей Дмитриевич Сергей Дмитриевич!

Мы обратились с Вашими чаяниями в Национальный Фонд ЖКХ, чтобы непосредственно они сами дали ответ. Печатаем его также полностью.

В соответствии с программой реконструкции МКД, в центре г. Сочи при надстройке и обстройке существующих домов этажность будет от 4 до 6 этажей (среднеэтажное возведение) с непременным лифтовым оборудованием. Реконструкция будет проведена по всем нормативам градостроительного кодекса РФ, пожарных и экологических требований и необходимой сейсмостойкостью. Технологии и строительные материалы ориентированы для строительства в стесненных и ограниченных условиях, без применения сложной и крупногабаритной техники. Технические и проектные решения позволяют выполнить все условия по благоустройству, озеленению и количеству автостояночных мест (стилобатные конструкции в 1 — 2 уровня для организации автопарковки, а в верхней части будет размещен МКД, спортивная и детская площадки). На стилобате будет безавтомобильная зона, которая позволит жителям реконструируемого дома безопасно использовать спортивную и детскую площадки. Кроме этого, вся проектная документация будет передана на экспертизу, на основании которой будет выдано разрешение на реконструкцию МКД с учетом всех ограничительных градостроительных норм.

Мы обращаемся к нашим читателям. Если у вас возникают какие-то вопросы, мы будем рады ответить на них и в дальнейшем подробнее останавливаться на всех интересующих вас аспектах этого проекта.