Пароль будет отправлен вам на e-mail.

Еще со времен СССР на территории нашей страны существуют многочисленные товарищества (кооперативы) дачников, садоводов и огородников. Сколько в России садоводов и дачников на сегодняшний день, точно никому неизвестно: официальные лица и эксперты приводят разные цифры — от 10 до 60 млн человек. В любом случае, речь идет об огромной массе людей, чьи интересы и образ жизни могут измениться из-за несовершенств законодательной базы и незнания своих прав и обязанностей.

С 1 сентября 2006 года начала действовать «Дачная амнистия» (Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» – от
ред.). Она распространялась на земельные участки и строения на землях для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества и садоводства, гаражного строительства. Чтобы стать собственником дачных соток, достаточно было предоставить в
Росреестр любой правоустанавливающий документ, выданный до 30 октября 2001 года. В советское время земли выделялись на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. А чтобы зарегистрировать на себя дачный домик, человек должен был в простой письменной форме составить так называемую декларацию. С 1 января 2017 года к правоустанавливающим документам на землю для постановки на кадастровый учет и оформления права собственности на строения нужно было еще и предоставить технический план объекта, который мог подготовить кадастровый инженер.

По данным Росреестра, с 2006 года в упрощенном порядке были оформлены права на 3,5 миллиона индивидуальных жилых домов и 7 миллионов земельных участков. При этом около миллиона россиян до сих пор не оформили свои права на индивидуальные жилые дома. Люди опасаются бумажной волокиты и
не хотят платить налоги. Однако, как напоминает председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенниников, все неоформленные должным образом жилые строения рано или поздно попадут в поле зрения Росреестра и могут быть признаны самостроем. А это уже прямой путь к сносу дома.

В феврале этого года Госдума приняла закон о продлении срока действия «Дачной амнистии» до 1 марта 2020 года. Однако у населения нашей страны остается масса вопросов, а в законодательстве уязвимых мест, которые могут серьезно осложнить жизнь правообладателям участков и строений. На сегодняшний
день самыми болезненными вопросами являются:
— регистрация права на земельные участки и строения;
— проведение комплексных кадастровых работ;
— межевание;
— оформление прав и обслуживание линейных объектов;
— проблемы законодательства, регламентирующего жизнедеятельность на землеотводах товариществ.

Мы поговорили о ситуации, сложившейся в нашем регионе с председателем Президиума Межрегиональной общественной организации садоводов «Южный сад» Поливановой Татьяной
Анатольевной, которая раскрыла целый ряд серьезных проблем, в частности касающихся города Сочи.

— Почему так остро встал вопрос о продлении «Дачной амнистии» и в чем ее слабые места?
— С окончанием «Дачной амнистии» многие садоводы не смогли бы спокойно продать, подарить и вступить в наследство на участки, если не было зарегистрировано право собственности или права аренды. Возник вопрос о внесении изменений в 217-ФЗ («О ведении гражданами садоводства и огородничества
для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» — от ред.). Он разрабатывался Союзом садоводов вместе с Министерством экономического развития, допустившими нарушение двадцати двух статей Конституции РФ, но, к сожалению, после внесенных изменений количество нарушений выросло до тридцати. Использовать его нельзя, он работает против товариществ и отдельных людей. В самом названии заложен конфликт: «Ведение садоводства и огородничества для собственных нужд». Получается, что люди имеют право выращивать продукцию только для собственных нужд, не имея права их продавать. Также в нем не говорится, что люди там могут проживать. А как же тогда «Дачная амнистия»?

Когда мы переходим к субъектам, права которых этот закон регулирует, там прописано юридическое лицо в виде товарищества собственников недвижимости. Но это, как и садовое товарищество, — усеченная форма потребкооперации. Только в потребкооперации есть обязанности и права, а в ТСЖ и ТСН есть только обязанности. Это большая проблема. Потребкооперация там тоже прописана, но очень кособоко – не раскрыта суть, что она может дать людям.

— А как вообще возникли проблемы с садовыми товариществами? Это же произошло не в один день…
— Самое удивительное, что Земельный кодекс 1970 года с изменениями 1985 года говорит о том, что изначально были дачно-строительные кооперативы, садовые и огородные товарищества, но в Гражданском кодексе их не оказалось. Они якобы есть, и в тоже время их нет. Получился своеобразный «Летучий голландец».В то же время всем предприятиям, которым выдавались землеотводы, было поручено обратиться в специализированные организации, на основании действующих на тот момент градостроительных норм изготавливающие проекты планировки (генеральные планы и т.д.), которые стали основанием предоставления участков сотрудникам данных предприятий. Сначала в бессрочное
пользование, а с 1993 года, на основании Указа № 480 Указом президента Б.Н. Ельцина «О  дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», в собственность и аренду.
При этом на землях дачно-строительных кооперативов можно было строить, на землях садовых  товариществ можно было ставить временное строение, в котором предполагалось временное
проживания, а земли огородных товариществ выдавались без права собственности во временное пользование. Но «Дачная амнистия» узаконила «самострой», не определив четких требований, сроки, контролирующие органы и не зафиксировав сами объекты. Изначально предприятия прокладывали сети на территории своих товариществ, которые не были рассчитаны на большой объем потребления, ведь тогда решался вопрос продовольственной безопасности. Сейчас цели изменились – люди там живут,
многие прописаны, нагрузка возросла во много раз. Люди пытались решить свои жилищные проблемы своими же силами, а именно – строить дома на тех участках, которые были им выданы.

Функция контроля была законодателем трактована, как «коллективная». Но мы знаем, что это  оборачивается обыкновенной безответственностью. Да и председатель, попытавшийся остановить
«прихватывающих» земли общего пользования (аллеи), становился изгоем. А местные администрации получали все это время местные налоги – земельный и имущественный, но ничего не делали. Многие муниципалитеты даже не в курсе, ни сколько у них товариществ, ни есть ли у участков «юридическое лицо».
Дальше приватизированные предприятия отказались от «социалки», потому что проблемы получивших участки (а это инфраструктура, сети) им были не нужны. И наши садовые и огородные товарищества ушли в «свободное плавание». При этом огородные и садовые товарищества, свободно, по решению общего собрания, могли поменять статус на «дачные». Но, так как все органы власти самоустранились от них, то и этого не сделали, в ряде случаев оставшись огородными и садовыми. Так же беззаботно наши садоводы отнеслись и к землям. То есть, если предприятиям земля была не нужна, необходимо было передать ее в собственность тем, кто ее обрабатывал. Тогда можно было бы понять и права, и обязанности. Но чиновники увлеклись приватизацией, сказав: «Пользуетесь? И пользуйтесь». Только сегодня, практически исчерпав ресурс оборудования и не занимаясь его модернизацией, новоявленные олигархи и чиновники вспомнили о земле. И она для многих стала лакомым куском. Вот и начали пропадать документы на целые землеотводы, клонироваться права и происходить другие удивительные вещи с землями товариществ.

Министерством экономического развития полностью уничтожена система землеустройства в России, а теперь уничтожаются бесценные архивы и последние землеустроительные организации. Я это называю «синдромом кукушонка», который, попав в чужое гнездо, хочет уничтожить всех и все, что может ему помешать выжить. На руку здесь и непоследовательность, бессистемность и противоречие в законодательных актах, принимаемых последние годы, которые стали нормой нашего законодательства.

Какие проблемы существуют в сфере инвентаризации земель?
— Участки могут находиться не в тех местах, на которых они существуют фактически. Как пирог «Наполеон», они накладываются друг на друга. Мало того, председатели товариществ по просьбе местных администраций предоставляли списки брошенных участков, а администрации, не прекратив правовые отношения с теми людьми, которые не обрабатывают участки, выдавали новые постановления на распоряжение чужой собственностью. Это жесточайшее нарушение закона. Сейчас многие садоводы,
забросившие свои участки, начинают требовать их обратно.

С 1970-го года начали формировать кадастр. Но везде были разные системы координат. В 2007-2009 годах Министерство Экономического развития дало указание ряду регионов привести координаты в единые системы. В Ростовской области и Краснодарском крае такие работы хоть и не до конца и с нарушениями,
но выполнены, А вот в Волгоградской области на сегодняшний день их 17, и только сейчас осуществляется попытка свести в одну. Также я знаю, что многие кадастровые инженеры делали работы «камерально», то есть, не выходя из своего кабинета. Мы столкнулись с такой ситуацией, что многие кадастровые инженеры, когда увидят, что под рассматриваемым ими участком лежит еще один, не говорят об этом правообладателю. Они берут и рисуют участок рядом. А в результате человек даже не знает, что его участок зафиксирован не там, где он находится фактически. И он столкнется с проблемой, что не сможет оформить ни одну сделку с этим участком.

А как обстоят дела в Сочи?
— Сочи – особый регион. Директор департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи В. Малов на встрече убеждал меня, что все хорошо, будем сотрудничать. А на следующий день я встретилась с заместителем руководителя краевого управления РОСРЕЕСТРа по городу Сочи Е. Пивнем. На нашей встрече он рассказал, что, в отличие от того, что говорит В. Малов, в Сочи уже создана согласительная комиссия, которая занимается инвентаризацией садоводческих
товариществ и действия других организаций не приветствуются. Как теперь выяснилось, они формируют границы товариществ, а многие председатели об этом даже не знают.
Причем оба чиновника, независимо друг от друга, сообщили, что все документы и все архивы утонули, а вместе с ними и права у людей. При этом в адлерском отделе мне сказали, что архивы сгорели. Ведь это неправда. Любой документ оставляет след. И не найти его невозможно. Когда в 2001 году были созданы
земельные комитеты, все документы должны были быть переданы по актам и описям в государственный фонд данных. Это было сделано некорректно. Они должны были сканироваться. Такие же документы есть в инвентаризационных делах в БТИ. Все планировочные документы изготавливаются в 5 экземплярах. Я задала вопрос чиновникам: «Вы их топили сколько раз? А скажите, в каких местах и по сколько?» Ответа, естественно, не было. Мы написали письмо Президенту о том, что в России уничтожаются уникальные архивы по землеустройству, в которых на бумажных носителях содержатся сведения о наличии земельных угодий по каждому региону, по каждой территории, каждому району и каждому землепользователю. И происходит это как раз накануне инвентаризации земель муниципалитетов, бывших колхозов и
совхозов.
Бумажные архивы хранились в филиалах Всероссийского института сельскохозяйственных и аэрофотогеодезических изысканий (ВИСХАГИ) — ОАО «Госземкадастрсъемка». Сейчас филиалы предприятия банкротятся, а архивы просто выбрасываются. О том, чтобы их оцифровать, речь почему-то не заходит.
А из этого напрашиваются неутешительные выводы: от архивирования важных сведений отказываются для того, чтобы скрыть реальные суммы расходования бюджетных средств на проведение комплексных кадастровых работ. Сколько в России земельных участков — в настоящее время никому неизвестно. А
именно эта цифра ложится в основу расчета затрат на проведение сплошных кадастровых работ. Количество участков указано в документах ВИСХАГи. Возможно, что их срочное уничтожение связано именно с нежеланием давать прозрачный отчет о затратах на такие работы.

А с какими сложностями сталкиваются товарищества в Сочи?
— В Сочи у товариществ возникают диаметрально противоположные проблемы. Многие из них уже не являются юридическими лицами, но там живут люди. Другим не дают оформлять земли. Вот, например, с/т «Монтажник» не может оформить земли.
Другой пример – с/т «Автомобилист», которое было закрыто налоговой еще в 2016 году, и сети коммуникаций оказались буквально бесхозными, с гражданами отказываются заключать прямые договора и признавать сети бесхозными. В то же время сети на баланс ресурсоснабжающая организация («ТНС Энерго Кубань») брать не хочет. И отключить эту сеть энергетики тоже не могут, так как там имеются ранее подключенные абоненты. И имеется Постановление правительства №861 «О недискреминационном доступе к сетям». То есть идет прямое вымогательство. В Сочи вынуждают частных лиц подписывать договора вместо несуществующих председателей и возлагают на правообладателей
потери в два раза больше, чем они потребляют. А это подделка документов.

Как в законе прописаны права желающих подписать прямые договоры с ресурсоснбжающими организациями?
— Согласно 861-му постановлению правительства РФ («Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг» — от ред.) ресурсоснабжающая организация не имеет права отказать в заключении прямого договора при  присоединении к сетям товариществ, несмотря на то, что люди вложили в них свои деньги. На Кубани в большинстве товариществ правообладатели объектов недвижимости заключили прямые договоры, а
председатели остались юридическими лицами (во многих случаях вообще единственными лицами), которые должны за свои личные деньги обслуживать сети, по которым транспортируется электричество, и оплачивать потери. Сейчас из Постановления №442 исключен пункт 85 об обязательном заключении договора на обслуживание участка сетей в товариществе. Председатели стали заложниками монополистов, так как ликвидировать практически несуществующие юридические лица они не могут
— счета арестованы и долги накапливаются. Сейчас у некоторых председателей задолженности доходят до 10 миллионов рублей, а энергетики даже пытаются возбуждать против них уголовные дела. А договоры незадачливые монополисты заключают с индивидуальными потребителями на «десятку» (до трансформатора – от ред.). Это является незаконным. Все об этом знают, но прокуратура и иные органы молчат.

И что делать в таком случае товариществам?
— С/т, по сути, является общественной, а не коммерческой организацией, и средства на поставку электроэнергии к конечному потребителю заложены в тарифе, только они не возвращаются юридическому лицу, обслуживающему эти сети, так как это несетевая организация. Получается, что ресурсоснабжающие организации получают деньги за транспортировку по сетям товарищества, и эти траты никто товариществу не возмещает. Куда деваются деньги за транспортировку по сетям  товарищества? Почему товарищества у нас стали заложниками? Есть несколько вариантов решения данного вопроса:
— оформление прав на линейные объекты с последующим заключением договора аренды с сетевыми организациями. При этом сетевые организации ставят к себе на баланс сети и получают возврат из тарифа. 10% сетевики возвращают товариществам, а сами сетевые организации обслуживают,  оплачивают потери и реконструируют;
— оформление прав на линейные объекты и образование из кооперативных участков (товариществ) потребительского общества, которое учредит свою сетевую организацию и будет получать электроэнергию в соответствии с устанавливаемым службой по тарифам ценой (1р. 20к.);
— признание сетей бесхозными, и прием их на баланс муниципальных образований;
— обязание признать право на сети за сетевыми организациями, к сетям которых подключены сети, расположенные на землеотводах СНТ.

Благодарим за информацию, которой Вы с нами поделились. Надеемся, она будет полезна нашим читателям.